農地を相続したら知っておきたい真実【大地主も3代相続が続けばタダの土地】

いくら大きな農地を相続したとしても、そして資産が10億円あっても、3代にわたって相続が続くと、農地の価値は10分の1に減ってしまうことをご存知ですか?

さらに、配偶者がいる一次相続に比べて、配偶者がいない二次相続での相続税は重くなってしまうことも知っていますか?

日本の相続税は世界的に見ても重く、今後さらに重くなる可能性があります。

そんななかで、農地を相続するときに知っておきたい4つの真実を解説していきます。

それではまいります。

将来への不安から農業をあきらめ企業勤めへ

多くの不動産を所有し、地元の名士として周囲の尊敬を集めてきたのが地主や都市農家のみなさんです。

しかし、これからもずっと「名士」の立場を維持できるかというと、微妙な時期に差し掛かっていると思います。

首都圏の近郊で2代続く農家の長男であるAさんはいま40歳で、奥さんと小学生のお子さんが2人いらっしゃいます。

Aさん一族には数百坪の農地があり、そのほとんどを死代の祖父が所有。

自ら耕作する面積は少なくなりましたが、いまだにしっかり目を光らせています。

60代になるAさんの両親も、Aさんの祖父が所有する農地の多くを任され、農業に携わっています。

祖父母、両親、Aさんの家族は同じ敷地内にそれぞれ家を建てて暮らしており、普段は仲よく行き来しているそうです。

でも、この農地をいまのまま維持していけるとはとても思えません。

私の子どもの代まで考えると、3世代6回の相続が予想されます。

以前は、早いうちに手を打つべきだと考え、祖父にも提案したのですが、昔気質の人で「余計なことはするな」とまったく通じませんでした。

Aさんは以前、一族の農地を使って果樹栽培に取り組み、地元自治体の品評会で入賞したり、農業関係の資格をいろいろ取得したり、大型農機の操作もできる実力派の農家でした。

しかし、いまは農業から離れて自分の人生設計を立て、地元の企業に勤めています。

都市農家はもう農家とはいえない

都市農家のみなさんは多くの場合、代々農業を営み、「家」を守り続けてきた誇りがあります。

土地への思い入れが強く、なかなか思い切った対策をとることができません。

都市部の農地の場合、相続税の評価額は周辺の地価に基づいて算出されます。

農地だからといって、隣のアパートや駐車場の土地より評価額が大幅に低くなるわけではありません。

相続税の評価額は相当高く、相続税も多額になります。

相続税の支払いを当面、避けるために相続税の納税猶予を受けるという手もあります。

しかし、その場合、農業相続人は死ぬまで自ら耕作し続ける義務が生じます。

農業の収入だけで納税資金を準備することはほぼ不可能です。

一族の誰かがずっと農業を続けられるのであればよいでしょうが、どこかで農業をやめる時がきたら、先祖伝来の土地を売却せざるをえなくなります。

そもそも、電農家のあり方はいま大きく変化しています。

農林水産省が2011年に公表したレポート「都市農業に関する実態調査結果の概要」によると、都市農家の年間所得は約600万円。

そのうち「農業所得」が占める割合は約25%に過ぎません。

所得のうち約65%は「不動産経営所得」です。

いまや都市農家の主な収入源は、アパートやマンションなどの賃料収入であることが分かります。

問題は、不動産経営を取り巻く状況が決して楽観できないことです。

高度経済成長の頃は、所有する土地にマンションやアパートを建てれば、放っておいても入居者が見つかりました。

しかし、少子高齢化が進み、人口も減り始めたいまは違います。

都市部でも空室が増え、賃料は低下。

アパートやマンションを建てるために金融機関から借りたローンが返済できなくなるケースも増えています。

今後は、アパート経営、マンション経営はますます厳しくなるのではないでしょうか。

貸駐車場も貸倉庫も同じです。

資産10億円も3代相続が続くと1.7億円に

モデルケースで試算してみましょう。

所有する不動産などの相続税評価額が合計2億円として、3世代にわたって相続が続くとします。

各世代とも相続人は「配偶者と子」、あるいは「子一人」と仮定し、「配偶者の税額軽減」(後述)のみ考慮します。

そうして計算すると、3代相続が続いた後には資産が1億7000万円程度にまで減ってしまうのです。

また、税負担が半分になったとしても、3代相続が続いたら約3.7億円と半分以下になります。

この間、経済情勢が変化したり、相続人の間でもめ事があったりすれば、1億円さえ残っていないかもしれません。

大地主の一族であっても、3代相続が続くと普通の家になってしまうことは十分ありえます。

相続税はこれからもっと重くなる

なぜ、こうしたことになるかといえば、ひとつは日本の相続税が世界的にみても重いからです。

具体的には、遺産が多くなるほど適用される税率が高くなる上、最高税率も55%に達します。

また、日本の相続税は相続人の顔ぶれによって税額が大きく変わります。

特に、相続人の中に配偶者がいるかいないかで、税額が倍以上、違ってきます。

配偶者には「配偶者の税額軽減」という特別扱いがあって、配偶者が相続した遺産が、法定相続分または1億6000万円までは税額がゼロになるからです。

一般に、配偶者がいる相続を「一次相続」、配偶者がいない相続を「二次相続」といいます。

世代間の相続は「二次相続」になります。

この「二次相続」の際に相続税がドカーンとかかり、財産が大きく減ってしまうのです。

一方、海外では相続税がない国が結構あります。

相続税がないことの理由のひとつは、生きている間に稼いだ収入には所得税がかかっているのに、亡くなったらもう一度、税金がかかるのは不公平だというものです。

逆に、所得税だけでは所得の補足が不十分なので、相続税によって所得税を補完するという考え方があります。

また、一部の富裕層に富が集中するのを防ぎ、社会全体で富を再分配する機能に注目する考え方もあります。

日本の場合は富の再分配を重視する傾向が強く、増え続ける社会保障費を賄うために今後、消費税を引き上げていくことになれば、富裕層に負担を求める狙いから、相続税がますます重くなるでしょう。

まとめ

いかがでしたか?

今回の記事では以下の3つを主にお話ししました。

3代相続をすると資産は10分の1になる
配偶者がいない場合、相続税は重くなる
日本の相続税は世界的にも重い
これだけ嫌なことを言われてしまっては、農地を相続したくなくなる人もいるかもしれませんね。

そんな人は、土地活用を検討してみるのもありです。

具体的には、農地を相続するのではなく、アパートやマンションを建てて経営してしまうのです。

確かに、アパート経営やマンション経営は、昔よりかは儲かりにくくなっています。

ですが、いまでもアパート経営やマンション経営をしている人は多く、最近ではサラリーマンでさえも行うようになっている現状です。

またアパート経営やマンション経営で失敗したとしても、売却してしまうという戦略もあります。

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