不動産投資の継続には「事前投資」が必要!それでも入居者が集まらなければオーナーチェンジのための不動産売却も一つの手段

不動産は1戸やるのも100戸やるのも一緒

投資で損失を被るリスクを回避するには、長期投資と分散投資だとよくいわれています。

長期投資とは、数カ月ではなく、数年、数十年の単位で投資をすること。

5年、10年と長い期間で保有して、安定した運用効果を得ます。

また、分散投資とは、複数の資産に分散して投資することで、たとえ一つの資産が値下がりしたとしても、別の資産の値上がりでカバーしようとするものです。

通常、分散投資の場合は、株や債券、外国為替などと不動産を、ポートフォリオとして組み込みます。

しかし私は、不動産だけのポートフォリオで分散した方が、より安定度が高くなる考えます。

たとえば、同じ県内でも地域を分ける。

地域が同じであれば、エリアや間取りを分散させて投資をします。

こうして、分散投資をしようと考えたとき、2~3戸で投資するよりも、100戸あったほうが、幅広く分散できます。

また、不動産投資というのは、1戸でも100戸ある1棟でも、しっかりした不動産管理会社を選べば、オーナーさんの手間はあまり変わりません。

ですから私は、どうせ不動産投資をするのであれば、1戸で満足せずに、もっと多くを目指し、100戸、1000戸をやるようになってほしいのです。

それだけ魅力がある不動産投資ですが、私たちは、自社の営業エリアでは、決して不動産は購入しないと宣言しています。

なぜなら、不動産管理会社が物件を手に入れてしまうと、オーナーさんから預かっている物件よりも、自社の物件に優先的に入居してもらいたくなってしまうからです。

また、私たちが不動産投資をするということは、証券会社の社員が、知り得た情報を使って、インサイダー取引をするようなものです。

お客さんがいない地域で、モデルケースとして実験的に保有している物件はありますが、不動産管理と言う業務に集中して自分たちの役目を果たしていきたいと思っています。

入居者が喜ぶ24時間駆けつけサービス

近年、入居者さんにあると喜ばれ、部屋を借りる大きな決め手となるのが、「24時間駆けつけサービス」です。

これは、うっかりカギをなくした、水漏れがするなどのトラブルのほかにも、ガラスの修理や防犯対策、ゴキブリなどの害虫除去、エアコン、冷蔵庫などの家電の修理や取り付け、パソコンのウイルス除去やデータ復旧などの、急に起こるさまざまな「困ったこと」に対応します。

不動産管理会社はこれまで、建物に付随する問題にしか対応していませんでした。

それ以外の家電の修理やパソコンのデータ復旧などは、それぞれの業者に頼まなければならなかったのです。

それをすべて一つの窓口で受け付けるようにしたのが、24時間駆けつけサービスです。

また、カギが見当たらない、上の階から水が漏れてくるといったときでも、不動産管理会社の対応が遅く、入居者さんが困ることも少なくありませんでした。

入居者さんが引っ越しを決意する理由の一つに、こうした問題が起きたとき、不動産管理会社の対応が遅い、または悪いというものがあります。

電話をしてもすぐに来てくれない。
たらい回しにされる。
業者をなかなか手配してくれない。

すると、入居者さんは、たとえ部屋が気に入っていたとしても、「同じような部屋で、もっとサービスがいいところがあるはず」と感じます。

そして、更新などをきっかけに、その物件に見切りをっけてしまうのです。

退去の度に最新設備になる

私の勧める「0円賃貸」では、退去時のハウスクリーニングや、原状回復するための修緒費用は、入居者さん、オーナーさん、ともに0円です。

ですから、入居者さんにとっては、「敷金ゼロ、礼金ゼロ」とうたっていてもハウスクリーニング代金を請求されるなどの、予期せぬ出費がなく安心です。

また、オーナーさんにとっては、退去者が出るたびに、必ずかかる費用がゼロのため、投資の計画が立てやすくなります。

さらに、「0円賃貸」では、リノベーション費用の一部を、支援金としてオーナーさんに提供します。

洗髪洗面化粧台(独立洗面台)や追い焚き機能、そしてテレビモニター付きドアホンなど、今や「あって当たり前」とされる設備はどんどん進化しています。

こうした設備を備えていないと、入居者さんが、同じような築年数と間取りのほかの物件と比較したとき、優位に立てなくなります。

「0円賃貸」のように、退去のたびに、求られている設備を追加していくことにより、たとえ、築年数が15年、20年になっても、物件は「こぎれいで最新設備が揃った」ものになります。

すると、入居者さんは快適な生活を送れ、オーナーさんは家賃の下落や、空室期間を減らすことができるのです。

リフォームでやってもらいたい8つのこと

ではここで、オーナーさんがリフォームを考えたとき、最低限してもらいたいことを、8つあげましょう。

①インターネット無料

総務省の統計によると、2011年末での日本のインターネット普及率は、人口の79.1%です。

とくに13~49歳では9割を超えており、日常生活に欠かせないものとなっています。

②浴室乾燥機

雨の日に洗濯物を乾かすのに便利な、浴室乾燥機。

乾燥機は生地が傷むので、できるだけ使いたくないと言う人や浴槽のカビ対策にも重宝されています。

③和室の洋室化

和室は、押し入れを収納にし、畳に布団を敷いて寝るというスタイルで暮らすものです。

そもそも、家具を置くという前提がないので、使い勝手がよくない、ダニやカビの原因になるという理由で好まれません。

また、そもそも和室で暮らしたことがない世代も増えていますから、「過去の遺物」のイメージがあり、古くさく思われます。

④セキュリティー機能強化

具体的には、ピッキングしにくいといわれる、ディンプルキーにする。

また近年、テレビモニター付きドアホンは、録画機能がついたものが増え、ストーカー対策にもなります。

⑤温水洗浄便座

内閣府の調査では、2012年度で74%の世帯に普及しているとされており、一般的に「あって当たり前」の設備になっていると言えるでしょう。

⑥IHクッキングヒーター

掃除が簡単、火を使わないから安全と言った理由で、IHクッキングヒーターの人気は年々高まっています。

⑦追い楚き機能

日本人は昔からお風呂が大好きで、湯船につかる習慣があります。お湯が出るだけのお風呂では、すぐぬるくなり、水道代がかかるため、追い楚き機能は必須です。

⑧洗髪洗面化粧台(独立洗面台)

内閣府の調査では、2012年度でおよそ70%の世帯に普及しています。

今は、この8つの設備が揃っていて、初めて標準だと見なされます。

また、リフォームは、

「10年たったらやろう」
「使えるうちは使おう」

などと考えていると、予想以上に設備の劣化が激しいときもあります。

ですから、本来は退去者が出るたびに行うのが理想なのです。

まとめ

いかがでしたか?

不動産投資をするときは、投資物件に「事前投資」をすることが大切です。

ですが、「事前投資」なわけですから、その投資が丸々帰ってくるとは限りません。

時には赤字になることも・・・!

そんなときには、潔く思考を変えてオーナーチェンジのための不動産を売却すると言う手段も検討してみましょう。

検討段階に、不動産査定を実施して「今の不動産はどのくらいの価値があるのか」調べるとよいでしょう。

不動産売却査定は無料でできるものが多く、その中でも評判の良い不動産査定がHOME4U。

HOME4Uでは、2017年時点で不動産仲介(売却)における顧客満足度2年連続第1位です。

HOME4Uの売却が評判いいので利用してみたという方も数多くいます。

まずは、HOME4Uで投資物件の査定をしてみて、「利があるな」という査定価格であれば、オーナーチェンジのために不動産売却と言うベクトルも検討してみてはいかがでしょうか。